榮盛發(fā)展(002146)

事件

榮盛發(fā)展發(fā)布 2018 年年報：2018 年榮盛發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)收入 563.68 億元，同比增長 45.64%；實現(xiàn)歸母凈利潤 75.65 億元，同比增長 31.31%；加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率為 24.89%，同比增長 2.45 個百分點；基本每股收益 1.74 元。

點評

結(jié)算提速， 毛利率持續(xù)提升。 2018 年榮盛發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)收入 563.68 億元，同比增長 45.64%；實現(xiàn)歸母凈利潤 75.65 億元，同比增長 31.31%。業(yè)績呈現(xiàn)高增態(tài)勢主要因公司結(jié)轉(zhuǎn)加速，且結(jié)轉(zhuǎn)的項目較多處于 2016年量價齊升階段。 銷售毛利率和凈利率分別為 31.5%和 14.7%， 毛利率較去年上升 2 個百分點，但凈利率下降 1 個百分點，主要因公司銷售規(guī)模擴張導致費用前置，疊加投資收益下降導致。截至 2018 年末，公司預收賬款 870.49 億元，同比高增 30%，未來公司業(yè)績確定性較強。

銷售維持高增態(tài)勢， 2018 年公司實現(xiàn)銷售金額 1015.63 億元，同比增長49.51%，超額完成全年 880 億元銷售目標； 銷售面積 983.4 萬平米，同比增長 54.73%。 2019 年公司銷售目標 1120 億元， 較 2018 年銷售穩(wěn)健增長?；乜罘矫?，公司銷售回款額達 815 億元，完成年度計劃的 101.88%，占銷售規(guī)模的 80.25%。良好的銷售回款和融資，使得公司的現(xiàn)金流狀況極大改善，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 175.12 億元，繼 2017 年后持續(xù)為正。

審慎拿地，杠桿水平有所回落。 公司 2018 年通過招拍掛、城中村改造、舊改、股權(quán)收購等方式，在 30 多個城市獲取 89 個土地項目，規(guī)劃權(quán)益建筑面積 761 萬平米，同比下降 31%。截至 2018 年末， 公司土地儲備合計有 3613.54 萬平方米，可以滿足公司 3 年左右的開發(fā)需要。公司在融資趨緊、地價偏高的大環(huán)境下，選擇主動放緩土地投資節(jié)奏，在當下市場環(huán)境下是理性選擇。截至 2018 年末公司資產(chǎn)負債率 84.0%，剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率僅 45.8%， 分別較去年同期下降 0.6、 3.9 個百分點，杠桿水平進一步降低。

投資建議： 榮盛發(fā)展土儲豐富，拿地提速，資源重點布局京津冀、長三角、珠三角區(qū)域，價值迎來重估契機；公司快周轉(zhuǎn)、多品牌、控成本保障銷售成績；“地產(chǎn)+康旅+金融+X”多元化業(yè)務的協(xié)同效應有望進一步凸顯。我們預計 2019-2021 年公司 EPS 分別為 2.23、 2.86、 3.59 元人民幣，對應 PE 分別為 5.18、 4.04、 3.22 倍， 維持“買入”評級。

風險提示： 行業(yè)銷售波動；政策調(diào)整導致經(jīng)營風險（棚改、調(diào)控、稅收政策等）；融資環(huán)境變動（按揭、開發(fā)貸、利率調(diào)整等）；企業(yè)運營風險（人員變動、施工、拿地等）；匯率波動風險；棚改貨幣化不達預期。