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【光大嘉寶(600622)】加速轉(zhuǎn)型資管主業(yè),公募REITs蓄勢(shì)待發(fā)

2019.04.12 10:35

光大嘉寶(600622)公司發(fā)布 2018 年年報(bào), 全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收 47.58 億,同比+54.30%;歸母凈利潤(rùn) 8.81 億,同比+61.63%;

基本 EPS0.76 元/股; 擬每 10 股派發(fā)現(xiàn)金紅利 1.6 元(含稅),資本公積每 10 股轉(zhuǎn)增 3 股。

業(yè)績(jī)超預(yù)期、 資金狀況良好

凈利潤(rùn)大幅增長(zhǎng)主要因?yàn)椋?1)地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算收入提升疊加毛利率改善: 18 年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入39.94 億,同比+58.94%, 結(jié)算毛利率 51.44%,同比增加 17.51 個(gè)百分點(diǎn); 2) 投資收益增加: 期內(nèi)公司不動(dòng)產(chǎn)投資業(yè)務(wù)投資收入增加, 全年實(shí)現(xiàn)投資收益 3.08 億元,同比+353.41%。

貨幣資金增加: 截至期末公司賬上貨幣資金 62.68 億,同比+95.64%,主要受光控安石-上海一號(hào)私募投資基金并表影響; 債務(wù)水平較低、且結(jié)構(gòu)合理: 有息債里不含短期借款, 其余債務(wù)為: 一年內(nèi)到期有息債 27.6 億、 長(zhǎng)期借款 38.75 億及應(yīng)付債券 26.51 億;此外, 在 18 年整體行業(yè)融資難的背景下,整體融資成本 6.08%,資金成本控制在保持行業(yè)領(lǐng)先。

地產(chǎn)未售項(xiàng)目充足, 不動(dòng)產(chǎn)資管收入提升

地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù): 期末,公司現(xiàn)有項(xiàng)目上海嘉定夢(mèng)之月、夢(mèng)之緣,浦東前灘后院及昆山花橋共有可售建面25.5 萬方,加上嘉定區(qū)域 2 塊合計(jì) 15 萬方建土儲(chǔ),合計(jì)未售建面超 40 萬方, 公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)可售資源充足,未來短期內(nèi), 依然能提供業(yè)績(jī)支撐。

不動(dòng)產(chǎn)資管業(yè)務(wù): 2018 年公司不動(dòng)產(chǎn)資管業(yè)務(wù)收入 7.13 億, 同比+34.27%: 其中咨詢管理費(fèi)收入 5.55億,同比+12.12%; 超額管理費(fèi)收入 0.85 億, 這是超額收益(carry) 在財(cái)報(bào)里首次出現(xiàn), 公司以光大安石團(tuán)隊(duì)為核心的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理優(yōu)勢(shì)開始彰顯。

截至期末, 光大安石在管項(xiàng)目 37 個(gè), 資管規(guī)模 471.1 億, 從在管項(xiàng)目業(yè)態(tài)占比看: 商業(yè)(33.04%),綜合體(28.13%),寫字樓(17.30%),工業(yè)地產(chǎn)(7.97%),住宅(2.85%),其他(10.71%),業(yè)態(tài)的多元化既彰顯公司管控實(shí)力,同時(shí)也降低投資風(fēng)險(xiǎn)。 此外, 報(bào)告期內(nèi)新增投資項(xiàng)目 13 個(gè),新增管理規(guī)模 78.04 億;退出投資項(xiàng)目 10 個(gè),減少管理資金 98.96 億。 由于受資管新規(guī)影響, 18 年資管規(guī)模略有下降,但長(zhǎng)期看, 我們認(rèn)為公司資管規(guī)模未來大概率會(huì)持續(xù)擴(kuò)張。 考慮到光大安石 2015 至 2018 年連續(xù)四年蟬聯(lián)“中國(guó)房地產(chǎn)基金綜合能力 TOP10”榜首, 公司管理能力、影響力均為業(yè)內(nèi)頂尖; 再從行業(yè)層面看,公募 REITs 大概率在 19 年推出試點(diǎn), 公司憑借業(yè)內(nèi)杰出的資管平臺(tái), 有望最先受益。

人事調(diào)整聚焦資管業(yè)務(wù),公募 REITs 想象空間大

據(jù) 1 月 22 日公告, 聘任原光大安石董事長(zhǎng)兼 CEO 陳宏飛為公司總裁, 并攜原光大安石團(tuán)隊(duì)入駐管理層。我們認(rèn)為本次人事變動(dòng), 進(jìn)一步明確了公司業(yè)務(wù)重心, 有利于公司加快不動(dòng)產(chǎn)資管業(yè)務(wù)發(fā)展。

此外,公募 REITs 推出在即, 發(fā)展前景廣闊: 18 年類 REITs 產(chǎn)品嘗試頻出不窮, 政策層面上, 19 年以來各方面密集表態(tài): 19 年 1 月, 上交所新年致辭中提到推動(dòng)公募 REITs 試點(diǎn); 3 月底, 國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心證券化 REITs 課題組秘書長(zhǎng)王步芳表示,“公募 REITs 首批試點(diǎn)產(chǎn)品近期將推出”; 4 月 8 日, 深交所表示“積極推進(jìn)公募 REITs 進(jìn)程”。 我們預(yù)計(jì)公募 REITs 大概率在未來幾個(gè)月內(nèi)推出試點(diǎn), 以國(guó)內(nèi)現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)管理規(guī)模與水平看, 行業(yè)發(fā)展尚處初級(jí)階段, 公司作為行業(yè)龍頭競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯, 成長(zhǎng)前景可期。

投資建議: 公司 18 年凈利潤(rùn)大幅增長(zhǎng),主要由房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算收入及毛利率提升所致; 由于現(xiàn)有存量可售資源依舊充裕, 未來短期內(nèi)業(yè)績(jī)高增依然有支撐; 資管業(yè)務(wù)方面, 不動(dòng)產(chǎn)管理費(fèi)收入提升, 并憑借優(yōu)良的經(jīng)營(yíng), 首次獲得了超額收益(carry); 此外, 光大安石團(tuán)隊(duì)接手管理層, 預(yù)計(jì)未來公司將進(jìn)一步聚焦資管業(yè)務(wù);行業(yè)層面看, 考慮到 19 年初各方面密集表態(tài),公募 REITs 有望在近期推出, 公司作為行業(yè)標(biāo)桿有望最先受益。 我們預(yù)計(jì)公司 2019-2021 年 EPS 分別為 0.93 元、 1.11 元、 1.31 元, 分別對(duì)應(yīng) PE10.03X、 8.43X、 7.14X,維持“買入”評(píng)級(jí)。

風(fēng)險(xiǎn)提示: 公募 REITs 試點(diǎn)推出進(jìn)度低于預(yù)期, 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)銷售去化率低于預(yù)期。

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