保利地產(chǎn)(600048)

保利地產(chǎn)2018年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1,945.6億元，同比增長(zhǎng) 32.7%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn) 189 億元，同比增長(zhǎng) 20.9%；每股收益 1.59 元。 2018 年公司實(shí)現(xiàn)銷售額 4,048.2 億元，同比增長(zhǎng) 30.9%，其中一二線城市簽約金額占比 77%，年度綜合去化率 83.6%。公司新增土地儲(chǔ)備 3,116 萬(wàn)方，報(bào)告期末待開(kāi)發(fā)建面 9,154 萬(wàn)方，可保障 2-3 年開(kāi)發(fā)需求?？紤]到公司結(jié)算資源充足，融資優(yōu)勢(shì)顯著，在行業(yè)集中度提升的背景下，我們預(yù)計(jì)公司 2019-21 年 EPS 分別為 1.95/2.50/2.78 元，對(duì)應(yīng) 19 年 PE7.4 倍，維持買(mǎi)入評(píng)級(jí)。

支撐評(píng)級(jí)的要點(diǎn)

業(yè)績(jī)穩(wěn)健毛利率提升， 結(jié)算資源充裕。 2018 年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 1945.6億元，同比增長(zhǎng) 32.7%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn) 189 億元，同比增長(zhǎng) 20.9%； 銷售毛利率 32.5%，同比增長(zhǎng) 1.4 個(gè)百分點(diǎn)。業(yè)績(jī)?cè)鏊俚陀跔I(yíng)收增速主要因?yàn)?1） 結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目權(quán)益比例較低，少數(shù)股東權(quán)益占比擴(kuò)大 7.1 個(gè)百分點(diǎn)至27.7%； 2） 期內(nèi)計(jì)提資產(chǎn)減值損失 23.5 億， 同比大幅增加 22.9 億。 2016-18年， 公司銷售額增速分別為 36.3%、 47.2%及 30.9%， 均高于當(dāng)期營(yíng)收及利潤(rùn)增速， 未來(lái)業(yè)績(jī)潛力可期； 同時(shí)， 18 年末公司預(yù)收賬款同比增長(zhǎng) 33.1%至 2998 億元， 覆蓋結(jié)算收入 1.6 倍， 業(yè)績(jī)鎖定性強(qiáng)。

銷售再度千億增長(zhǎng)，土儲(chǔ)聚焦核心城市群。 2018 年公司實(shí)現(xiàn)銷售面積2,766.1 萬(wàn)方， 銷售金額 4,048.2 億元，分別同比增長(zhǎng) 23.4%、 30.9%， 銷售金額連續(xù)兩年實(shí)現(xiàn)千億增長(zhǎng)，市占率提升 0.39 個(gè)百分點(diǎn)至 2.7%，年度綜合去化率 83.6%。 其中一二線城市簽約金額占比 77.3%； 珠三角、長(zhǎng)三件、京津冀三大城市群分別占比 29%、 19%及 11%。 2018 年公司新增拓展項(xiàng)目132 個(gè)， 計(jì)容建面 3,116 萬(wàn)方， 拿地金額 1,927 億元，分別同比下降 31.1%及 30.3%， 一二線城市占比 74%；其中通過(guò)收購(gòu)合作、舊改、產(chǎn)業(yè)拓展等方式的金額達(dá) 54%， 渠道多元化。 2018 年末，公司待開(kāi)發(fā)建面 9,154 萬(wàn)方，在建規(guī)模 10,390 萬(wàn)方，可保障未來(lái) 2-3 年開(kāi)發(fā)及銷售需求?？紤]到公司布局以一二線城市為主，今年以來(lái)復(fù)蘇跡象明顯，需求持續(xù)增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)今明兩年銷售延續(xù)高增態(tài)勢(shì)。

杠桿率穩(wěn)中有降， 融資優(yōu)勢(shì)顯著。 2018 年末公司資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率分別為 77.97%和 80.55%， 維持行業(yè)較低水平。公司新增有息負(fù)債綜合成本 5.24%，整體有息負(fù)債綜合成本僅 5.03%，為行業(yè)較低水平； 負(fù)債結(jié)構(gòu)健康， 除 2,812 億未使用銀行授信頭寸外，中票、公司債、超短融、 REITs等產(chǎn)品均已發(fā)行， 融資優(yōu)勢(shì)明顯，龍頭地位鞏固。

估值

我們預(yù)計(jì)公司 2019-2021 年 EPS分別為 1.95/2.50/2.78元，對(duì)應(yīng) 2019 年 PE7.4倍，維持買(mǎi)入評(píng)級(jí)。

評(píng)級(jí)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)銷售大幅下滑， 政策改善不及預(yù)期。