南都物業(yè)(603506)

事件： 南都物業(yè)發(fā)布 2018 年年度報(bào)告。 2018 年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 10.59 億元，同比增長 29.18%，歸母凈利潤 9181.18 萬元，同比增長 22.69%，扣非凈利潤 6941.86 萬元，同比下降 0.07%。 2018 年第四季度實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 3.21億元， 同比增長 34.21%， 歸母凈利潤 2591.63 萬元，同比增長 6.8%。

營收保持高增長， 人工成本上漲拖累毛利率。 2018 年公司累計(jì)簽約面積5542.56 萬平方米， 比上年同期增長 1657.61 萬平方米，增長率 42.67%，新簽約面積約 1026.72 萬平方米。 分業(yè)務(wù)看， 包干制物業(yè)管理服務(wù)營收 8.68億元， 同比增長 30.12%，毛利率為 18.12%； 酬金制物業(yè)管理服務(wù)營收670.92 萬元，同比下降 9.94， 毛利率為 100%； 案場服務(wù)營收 9103.14 萬元，同比增長 1.55%，毛利率為 22.82%； 顧問服務(wù)營收 110.9 萬元，同比增長 32.84%， 毛利率為 100%； 增值服務(wù)營收 6861.7 萬元， 同比增長30.35%， 毛利率為 67.08%； 長租公寓營收 2046.71 萬元， 毛利率為 2.58%。由于人力成本上漲及項(xiàng)目服務(wù)品質(zhì)的提升，綜合毛利率下降 2.31%至22.1%。 費(fèi)用率方面， 銷售費(fèi)用率為 2.67%，下降 0.09pct； 管理費(fèi)用率和研發(fā)費(fèi)用率為 9.03%， 下降 0.58pct； 財(cái)務(wù)費(fèi)用率為-0.28%，上升 0.24pct。

深耕江浙滬地區(qū)， 全國化布局。 公司為百強(qiáng)物業(yè)企業(yè) 19 名， 不斷提升自身服務(wù)品質(zhì)， 深耕江浙滬地區(qū)， 擴(kuò)大全國業(yè)務(wù)版圖，成功打開深圳、蕪湖、榆林、烏魯木齊等地市場。 通過標(biāo)桿項(xiàng)目建設(shè)、品牌推廣，提升當(dāng)?shù)厥袌稣加新剩瑪U(kuò)大規(guī)模效應(yīng)。 并購金楓物業(yè)、采林物業(yè)整合效果好，內(nèi)生外延拓展項(xiàng)目。 公司的商辦服務(wù)（阿里西溪園區(qū)三期親橙里購物中心項(xiàng)目） 在 2018 年實(shí)現(xiàn)了新突破。

公寓租賃持續(xù)發(fā)展。 18 年長租公寓營收 2046.71 萬元， 公寓租賃業(yè)務(wù)持續(xù)高增長， 18 年群島國際青年社區(qū)運(yùn)河店、歡樂城店相繼開業(yè)。 近期子公司大悅商業(yè)經(jīng)營公司簽訂《糖朝酒店式公寓房屋租賃合同》 ， 租期 6 年， 租賃用途為服務(wù)式公寓或酒店， 公寓租賃業(yè)務(wù)發(fā)展動(dòng)能充足。

盈利預(yù)測： 我們預(yù)測公司 2019-2021 年凈利潤為 1.1/1.29/1.49 億元， 同比增長 20.2%/17.1%/15.6%， EPS 分別為 1.07/1.25/1.45 元。 我們認(rèn)為公司基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)全國化布局、增值服務(wù)、 公寓租賃項(xiàng)目持續(xù)發(fā)展， 維持“增持”評級。

風(fēng)險(xiǎn)提示： 勞務(wù)成本上漲風(fēng)險(xiǎn)、 未能全部收回物業(yè)費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)、市場競爭加劇風(fēng)險(xiǎn)、 房地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)。