新城控股(601155)

事項(xiàng)：

公司公布2019年一季報(bào)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)收43.3億，同比下降16.4%；歸母凈利潤(rùn)2.1億，同比下降42.6%，對(duì)應(yīng)EPS0.09元。

平安觀點(diǎn)：

多因素致業(yè)績(jī)平淡，全年有望保持較高增速。公司一季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)收43.3億，同比下降16.4%；歸母凈利潤(rùn)2.1億，同比下降42.6%。業(yè)績(jī)下降主要因：1）期內(nèi)結(jié)算項(xiàng)目減少帶動(dòng)結(jié)算收入下降；2）管理費(fèi)用及銷售費(fèi)用上升致期間費(fèi)用率同比增長(zhǎng)4.2個(gè)百分點(diǎn)至22.6%；3）因合作項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)下降，投資收益由上年同期0.51億降至-0.26億；4）少數(shù)股東損益同比提升2.5個(gè)百分點(diǎn)至5.4%。期內(nèi)毛利率38.4%，較2018年全年上升1.7個(gè)百分點(diǎn)，延續(xù)較高水平。公司一季度業(yè)績(jī)占全年比重不足5%，考慮到期末預(yù)收賬款較期初提升18.6%至1406.1億元，為2018年?duì)I收2.6倍，疊加2019年92%的竣工增速，全年業(yè)績(jī)?nèi)詫⒈３州^高增速。

銷售穩(wěn)健增長(zhǎng)，拿地相對(duì)進(jìn)取。公司2019年1-3月累計(jì)銷售金額467.1億元，同比增長(zhǎng)23.4%，累計(jì)銷售面積415.3萬平，同比增長(zhǎng)36.2%。平均售價(jià)11249元/平，較2018年全年下降7.8%。期內(nèi)公司通過招拍掛、收并購(gòu)、棚改等多種方式積極拓展土地資源，新增建面646.3萬平米，同比增長(zhǎng)28.1%，為同期銷售面積的155.6%；平均樓面地價(jià)3490元/平米，地價(jià)房?jī)r(jià)比31%，保障項(xiàng)目盈利能力。

財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健，負(fù)債率有所上行。期末公司在手現(xiàn)金433億，為短期負(fù)債（短借+一年內(nèi)到期長(zhǎng)債）的324%，短期償債壓力較小。凈負(fù)債率、剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為60.7%、47.1%，較期初上升11.4個(gè)、下降1.6百分點(diǎn)。由于拿地規(guī)模高于銷售規(guī)模，期內(nèi)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈流出67.6億元。

投資建議：公司憑借優(yōu)異的逆周期拿地能力，積極在一二線及強(qiáng)三線拓展土地，顯著受益本輪樓市復(fù)蘇，銷售高增長(zhǎng)及土地升值為業(yè)績(jī)釋放和盈利能力提升奠定基礎(chǔ)。維持公司盈利預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)2019-2020年EPS分別為6.26元和8.16元，當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)PE分別為6.4倍和4.9倍，公司快周轉(zhuǎn)模式帶動(dòng)業(yè)績(jī)持續(xù)超預(yù)期，銷售規(guī)模及行業(yè)排名持續(xù)攀升，開工積極支持后續(xù)高成長(zhǎng)，維持“強(qiáng)烈推薦”評(píng)級(jí)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：1）盡管當(dāng)前樓市整體回溫，但三四線受制于供應(yīng)充足、需求萎縮，加上此前未有明顯調(diào)整，預(yù)計(jì)后續(xù)量?jī)r(jià)均將面臨較大壓力，未來或存在三四線樓市超預(yù)期調(diào)整帶來資產(chǎn)減值風(fēng)險(xiǎn)；2）目前一二線樓市已自然復(fù)蘇，可能存在因一二線復(fù)蘇導(dǎo)致政策端放松不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；3）受樓市火爆影響2016年起地價(jià)持續(xù)上升，而后續(xù)各城市限價(jià)政策陸續(xù)出臺(tái)，后續(xù)或面臨毛利率下滑風(fēng)險(xiǎn)。