萬科A(000002)

投資要點：

1．事件

萬科公告2019年4月銷售數(shù)據(jù)，4月實現(xiàn)銷售金額601.7億元，同比增長43.64%，環(huán)比上漲4.88%；銷售面積達370萬平方米，同比增加43.63%，環(huán)比增加2.66%；實現(xiàn)銷售均價16,262.16元/方，較3月份銷售均價升價343.74元/方，升幅達到2.16%，較18年同期基本持平。2019年1-4月份累計實現(xiàn)銷售面積1,294.8萬方，實現(xiàn)銷售金額2,096.1億元。

2．我們的分析與判斷

（一）銷售穩(wěn)步增長，業(yè)績持續(xù)釋放

萬科2019年4月實現(xiàn)銷售金額601.7億元，同比增長43.64%，環(huán)比上漲4.88%，1-4月銷售金額同比增速提升明顯，顯示公司銷售趨勢不斷向好；銷售面積達370萬平方米，同比上升43.63%，環(huán)比增加2.66%；實現(xiàn)銷售均價16,262.16元/方，較3月份銷售均價升價343.74元/方，升幅達到2.16%，較18年同期基本持平。2019年1-4月份累計實現(xiàn)銷售面積1,294.8萬方，實現(xiàn)銷售金額2,096.1億元，居CRIC銷售金額排行榜第三位，較3月排名不變，僅次于碧桂園、中國恒大。隨著存量項目和19年新增項目的逐步開工，并且推盤力度穩(wěn)步加大，未來銷售規(guī)模有望繼續(xù)提升。

（二）拿地節(jié)奏放緩，精選布局區(qū)域

萬科4月在蘇州、天津、北京、重慶、成都等地新增8個住宅項目，未新增物流地產(chǎn)項目，權(quán)益比例為100%的項目占比25%，合作項目進一步提升。住宅項目拿地金額118.73億元、拿地面積為124.9萬方；4月總地價環(huán)比上漲7.83%、同比增加12.16%，拿地總面積環(huán)比下降22.28%、同比減少37.47%。4月新增住宅項目樓板價均值為8605.79元/平，拿地均價占當(dāng)月銷售均價52.92%，其中蘇州、北京的樓板價超10000元/平。受土地市場整體降溫影響，公司土地購置意愿不強，住宅項目、物流地產(chǎn)項目拿地面積及金額均大幅收縮。4月一二線地價占比96.68%，公司堅持深耕一二線城市戰(zhàn)略布局，隨一二線市場回暖，對未來業(yè)績將形成支撐。

3．投資建議

目前公司開發(fā)業(yè)務(wù)整體盈利能力強，負(fù)債壓力較低，相關(guān)現(xiàn)金流充沛，布局主要集中在一二線城市，隨著一二線市場回暖，全年銷售有望實現(xiàn)穩(wěn)步增長。我們預(yù)計公司2019-2020年的每股收益分別為3.7、4.4元。以5月7日27.98元的收盤價計算，對應(yīng)的動態(tài)市盈率分別為7.6倍、6.4倍。參照可比公司估值水平，公司2019年的動態(tài)市盈率為7.6倍，低于均值9.2倍，具有吸引力，我們繼續(xù)維持“推薦”評級。

4．風(fēng)險提示

地產(chǎn)調(diào)控超預(yù)期，房價大幅下跌風(fēng)險等。